Sådan opsætter du ChatGPT Ads for ejendomsmæglere

Mandag den 24. august blev ChatGPT Ads lanceret i Spanien og 30 andre europæiske markeder. Alle på gratisniveauet eller Go-abonnementet ser nu sponsorerede kort under svarene. Annoncører i Storbritannien har haft adgang siden juni og i USA siden februar.

For en mæglervirksomhed, der sælger til internationale købere, er det første gang, man kan betale for at blive synlig i det værktøj, køberne allerede bruger til at udvælge områder, sammenligne mæglere og finde ud af, hvad et køb faktisk indebærer.

Jeg har brugt betaversionen af Ads Manager på en ejendomskonto. Her gennemgår jeg, hvad platformen gør, hvordan du sætter en kampagne op med en rimelig chance, og det vigtigere spørgsmål: hvordan betalt annoncering passer sammen med det organiske arbejde, der afgør, om ChatGPT anbefaler dig uden betaling.

Hvad ChatGPT-annoncer faktisk er

Annoncer vises som markerede kort under svaret. Billede til venstre, overskrift, én linje med beskrivelse og et link til din hjemmeside. De ligger uden for svarteksten og ændrer ikke, hvad ChatGPT siger. Har du set et Best Buy-kort under et spørgsmål om bærbare computere, kender du formatet.

Et par ting, der er gode at vide, før du afsætter et budget:

• Kun Free- og Go-brugere ser annoncer. Plus-, Pro-, Business-, Enterprise- og Education-konti er reklamefri, og det samme gælder konti, som OpenAI identificerer som tilhørende personer under 18 år.
• Annoncer vises ikke ved samtaler om sundhed, mental sundhed eller politik. Politisk annoncering er slet ikke tilladt.
• Annoncører får aldrig adgang til samtaler eller personoplysninger. Du får samlede resultatdata, ikke andet.
• I EØS og Schweiz er personlig målretning slået fra ved lanceringen og kræver samtykke. I Europa bygger matchningen i starten på sammenhængen.

To separate lister afgør, om du kan annoncere. Den første handler om, hvor din virksomhed er registreret, og afgør, om du kan åbne en annoncørkonto. Den anden handler om, hvor køberne er, og afgør, hvem der kan se annoncen. Selvbetjeningskonti åbnede marked for marked, fra USA i maj til Storbritannien, Canada, Australien, New Zealand, Japan, Korea, Brasilien og Mexico. For de 31 nye europæiske markeder gik adgangen først gennem OpenAI's Ads Solutions-team, bureaupartnere og teknologipartnere. OpenAI har oplyst, at selvbetjening i Ads Manager åbner i Indien den 1. september og i EØS og Schweiz den 4. september.

I praksis kunne en spansk mæglervirksomhed med et britisk selskab åbne en konto gennem det fra juni. Et selskab, der kun er registreret i Spanien, kan åbne en fra den 4. september. Fordi verificeringen gennem Persona ligger i en løbende kø uden oplyst behandlingstid, kan forskellen mellem at starte den fjerde og to uger senere være annoncer i september eller først i oktober. Hold fortsat øje med OpenAI's dokumentation om tilgængelighed, da den har ændret sig omtrent hver anden uge siden maj.

Kontooprettelsen, før du kommer til kampagnen

Kontoen oprettes på ads.openai.com, og det tager længere tid, end du tror. Begynd derfor en uge eller to, før annoncerne skal starte. Hav dette klar:

Virksomhedsoplysninger. Registreret selskabsnavn, webadresse, branchekategori og en kvadratisk logofil. Logoet bliver favicon på hver annonce, og selskabsnavnet vises som annoncørnavn på kortet. Alle, der ser annoncen, ser begge dele. Brug derfor det navn, køberne kender dig under, og et logo, der fungerer i lille format.

Kontoindstillinger. Land, valuta og tidszone. De låses, når du bekræfter, og kan ikke ændres senere. Et britisk selskab, der betaler i GBP, skal derfor have en anden konto end et spansk, der betaler i EUR. Overvej det nu, hvis du kan få brug for begge.

Virksomhedsverificering gennem Persona. OpenAI bruger Persona, den samme identitetstjeneste som flere fintech-virksomheder, til at bekræfte registreret navn, virksomhedsnummer og adresse. Kampagner leveres ikke, før det er afsluttet. Gennemgangen ligger i en løbende kø uden offentliggjort behandlingstid, og annoncører rapporterer alt fra samme dag til et par uger. Typiske problemer er et selskabsnavn i ansøgningen, der ikke matcher hjemmesiden, en manglende branchekategori og spørgsmål, der blev sprunget over i Persona.

Betaling. Du opretter en faktureringsprofil med selskabsnavn, adresse og faktura-e-mail og tilføjer derefter et kort. Kortet bør stå i selskabets navn og have faktureringsadresse i kontoens land. Privatkort eller kort udstedt i et andet land giver ofte problemer. Banken viser typisk en midlertidig reservation på omkring 100 USD, når kortet verificeres. Det er en reservation, ikke en opkrævning, og den frigives automatisk, men kan stå på kontoudtoget i op til en uge. Selve annonceringen betales bagud.

Er det pengene værd for en mæglervirksomhed?

Argumentet for at teste nu er købsintention og timing.

ChatGPT nærmer sig en milliard ugentlige brugere. OpenAI's egne tal viser kommerciel hensigt i omkring en femtedel af samtalerne. Ingen åbner ChatGPT bare for at kigge rundt. De kommer med et spørgsmål, og boligspørgsmål passer godt: hvilke områder der passer til en familie med skolebørn, hvad købsomkostningerne faktisk bliver, hvilke mæglere der sælger projektboliger, og om Estepona giver mere for pengene end Marbella. Det er samtaler, hvor udvalget indsnævres. I Criteos samlede kundedata konverterer trafik fra sprogmodeller omkring 1,5 gange så godt som andre henvisningskilder. Det stemmer med, hvad man kan forvente af nogen midt i en beslutning frem for midt i et nyhedsfeed.

Modargumentet er, at dette er en beta, der opfører sig som en beta. Rapporteringen er grov sammenlignet med Google Ads og mangler en søgetermsrapport. Du kan derfor ikke se, hvilke samtaler der udløste annoncen. Leveringen har været ujævn, og tidlige pilotannoncører har klaget over, at budgettet ikke blev brugt. Boliger har lange salgsforløb: et klik i august kan blive en fremvisning i november og en handel næste forår. Og du kan ikke styre med eksakt match, hvilket jeg vender tilbage til.

Min vurdering: afsæt et testbudget, ikke et kanalskifte. Grunden til at være med nu er den samme, som gjorde Google Ads lønsomt tidligt i 2003. Konkurrencen er begrænset, omkostningerne lave i forhold til, hvor de sandsynligvis ligger om et år, og læringen bygger videre på sig selv.

Sådan er kontoen opbygget

Tre niveauer, der minder nok om Google Ads til, at du hurtigt finder rundt. Kampagnen indeholder mål, geografi, budget, datoer og målgrupper. Annoncegruppen indeholder budgivning og kontekst for målretningen. Annoncen indeholder annoncematerialet.

— Forstør billedet

Om skærmbillederne i artiklen: de viser den rigtige Ads Manager-brugerflade fra en reel konto. Navnene »Real Estate campaign« og »Ad group 1« er bevidst generelle. Budgettallet og eksempelannoncen er pladsholdere, ikke noget, jeg kører. Din konto viser virksomhedens navn og logo fra kontoopsætningen, og dit budget skal bygge på dine egne tal. Alt nedenfor handler om, hvordan felterne fungerer, ikke hvad du skal skrive i dem.

En fast navngivning betaler sig allerede ved den tredje kampagne. Noget som ES-Costa del Sol | Buyers | UK+IE | Clicks viser marked, målgruppe, geografi og mål med et enkelt blik i rapporttabellen.

Kampagneindstillinger

— Forstør billedet

Mål: Objective. Clicks, CPM eller konverteringsoptimeret CPC. Start med Clicks. Den første måned har du ikke nok konverteringer til, at den optimerede mulighed lærer noget nyttigt. CPM giver kun mening til en brandkampagne med et fastlagt mål for rækkevidde.

Steder: Locations. Det er her, køberen befinder sig, ikke hvor boligen ligger. Forskellen er let at overse. En virksomhed på Costa del Sol bør målrette Storbritannien, Irland, Nederlandene, Belgien, Tyskland og Norden samt Spanien for købere, der allerede bor der. Skærmbilledet viser Spanien og Storbritannien. Hvis 70 % af dine købere er britiske, bør budgettet afspejle det. Overvej en særskilt kampagne til Storbritannien, så den ikke konkurrerer om budgettet med markeder, der konverterer langsommere.

Målretningen er ikke begrænset til hele lande. Du kan vælge regioner og postnumre, hvilket betyder mere her end i de fleste brancher. »Storbritannien« køber hele landet, mens dem, der faktisk køber på Costa del Sol, er koncentreret i relativt få velstående postnummerområder. Start på landeniveau for at indsamle data, og indsnævr derefter til de regioner og postnumre, der giver henvendelser.

Tilladte platforme: Eligible platforms. iOS-app, Android-app og web. Start med alle platforme. Når du har nogle hundrede klik, så undersøg, om apptrafikken opfører sig anderledes. Mobilsamtaler ligger ofte tidligere i beslutningsprocessen, og det ses typisk på andelen af henvendelser.

Landingssidens URL-parametre: Landing page query parameters. Angiv dem på kampagneniveau, så de nedarves til annoncegrupper og annoncer. Her skal to ting holdes adskilt.

Først det, platformen stiller til rådighed. De understøttede skabelonværdier er {campaign_id}, {ad_group_id}, {ad_id}, {ad_account_id} og {oppref}. Det er de eneste dynamiske makroer. De giver id'er, ikke navne. {oppref} er OpenAI's egen klikidentifikator og kommer i URL'en som oppref=, uanset om du selv tilføjer den.

Så det, der allerede sker uden dig. ChatGPT har tilføjet utm_source=chatgpt.com til links i svarene siden midten af 2025. En del af den indgående trafik er derfor allerede mærket sådan, før du bruger penge. Hvis du også sætter utm_source=chatgpt på annoncerne, havner betalt og organisk trafik i samme kategori i GA4. Så mister du muligheden for at skelne dem, netop det, du har mest brug for.

Byg derfor strengen med skabelonværdierne, og brug et kildenavn, der tydeligt betyder betalt:

utm_source=chatgpt-ads&utm_medium=cpc&utm_campaign={campaign_id}&utm_content={ad_id}

Værdierne for kilde og medie er fast tekst, du selv vælger, ikke platformsmakroer. Lav et rigtigt testklik før lancering, og se, hvad der faktisk når serveren. Enkeltsideapps og omdirigeringsregler er almindelige årsager til tabte URL-parametre. Får du dette på plads, før det første pund bruges, slipper du for en lang diskussion senere om, hvorvidt kanalen virkede.

Tilpassede målgrupper: Custom audiences. Upload lister til inkludering eller ekskludering. Oplagte undtagelser for en mæglervirksomhed er nuværende sælgere, tidligere købere og personer, der allerede er i CRM på tilbudsstadiet. Der er ingen grund til at betale for at nå dem, du allerede taler med.

Budget. Dagsbudget eller samlet budget i kontoens valuta. Platformen har ingen minimumsgrænse, så beløbet skal du selv regne ud. Tallet i skærmbilledet er en pladsholder, ikke en anbefaling.

Regn baglæns fra klikprisen. Tidlige rapporterede CPC-priser har ligget omkring 3 $ til 5 $, og lavere bud har haft svært ved overhovedet at give levering. Del dagsbeløbet med fem, så får du omtrent det antal klik, du køber. Volumen skal være stor nok til, at to uger giver et læsbart mønster frem for støj. For de fleste virksomheder betyder det nogle hundrede pund gennem testen, ikke nogle få tiere. Start bevidst småt, dokumentér omkostningen pr. henvendelse, og skalér derefter. Et stort budget på en betaplatform uden konverteringshistorik er en måde at bruge pengene, før du har lært noget.

Konverteringshændelse: Conversion event. Tilføj en via pixelen eller Conversions API. For en mæglervirksomhed er det en vurderings- eller fremvisningsforespørgsel, der tæller. Et besøg på en boligside frister, fordi volumen ser bedre ud, men det styrer systemet mod dem, der kigger, frem for dem, der køber.

Annoncegrupper og konteksttip

— Forstør billedet

Budstrategi: Bid strategy. Maximize results lader systemet justere bud inden for budgettet. Manual: Max CPC sætter et loft. Start med Maximize results, mens du mangler konverteringshistorik. Skift til manuelt, når du ved, hvad en henvendelse er værd, og kan regne baglæns fra din afslutningsrate.

Konteksttip: Context hints. Dette felt gør mest af arbejdet i hele kontoen. Brugerfladen siger udtrykkeligt, at tippene vejleder matchningen og ikke er præcise målretningsregler. OpenAI vurderer dem sammen med annoncetekst og landingsside i forhold til den igangværende samtale. Du beskriver de samtaler, du vil være synlig ved siden af.

Eksemplet i skærmbilledet er enkelt: marbella real estate agents, luxury property marbella, recommended marbella estate agents. Tre korte, søgeordslignende fraser, som føles naturlige, hvis du kommer fra Google Ads. Det virker og er et fint udgangspunkt.

Men pladsen giver mere, hvis du beskriver køberens situation frem for de ord, personen kunne finde på at skrive. Sammenlign med:

Personer, der undersøger køb af en ekstra bolig på Costa del Sol, sammenligner Marbella med Estepona og Sotogrande, spørger, hvilken ejendomsmægler de skal vælge i Marbella, undersøger købsomkostninger, NIE-numre og notarprocessen ved boligkøb i Spanien samt britiske og irske købere, der flytter til Sydspanien.

Længere, situationsbaseret og skrevet, som du ville forklare samtalen til en kollega. Systemet fortolker frem for blot at matche, og så giver dette væsentligt mere at arbejde med.

Opdel annoncegrupper efter købersituation frem for søgeordstema. Tre eller fire er rigeligt med et startbudget:

1. Købere, der flytter, familier, skoler og opholdsret
2. Købere af ekstra bolig eller feriebolig
3. Investering i projektboliger og nybyggeri
4. Sælgere, der ønsker en vurdering

Hver gruppe får egne tip, eget annoncemateriale og egen landingsside. Flere end fire på et lille budget betyder, at ingen får nok.

Sådan skriver du annoncen

— Forstør billedet

Du får 50 tegn til overskriften, 100 til beskrivelsen, ét billede og ét link.

Brugerfladen advarer om, at teksten kan blive afkortet i visse placeringer. I eksemplet vises advarslen allerede ved en beskrivelse på 68 tegn. Se grænserne som plads, du har, ikke mål, du skal nå. Skriv de første 40 tegn, så de fungerer alene.

Forhåndsvisningen henter annoncørnavn og favicon direkte fra annoncekontoen. Derfor står der »Real Estate« på kortet i skærmbilledet. På en aktiv konto kommer de fra det selskabsnavn og logo, du angav ved oprettelsen. De betyder meget for brandet på kortet, så kontrollér begge i kontoindstillingerne, før du udgiver.

Om annoncematerialet:

• Liggende billede, ét tydeligt motiv, ingen tekst ovenpå. Billedet vises i lille format. En terrasse med havudsigt slår en plantegning, et logo eller en collage hver gang.
• Besvar det næste spørgsmål frem for at råbe. En, der lige har spurgt, hvilke mæglere der findes i Marbella, har ikke brug for »Luksusvillaer til salg«. Personen har brug for grunden til at vælge dig: erfaringen på stedet, porteføljens størrelse, eller om du håndterer det juridiske.
• Send klikket til en side, der fortsætter samtalen. En forside tvinger den besøgende til at starte forfra, og der forsvinder meget af klikkets værdi. Hvis annoncegruppen handler om købere, der flytter, bør landingssiden være din flytteguide med en kontaktformular.

Alle annoncer gennemgås før levering. Forvent, at statuskolonnen står på Not serving et stykke tid, efter at du har gemt. Det er normalt.

Mål på den rigtige måde

UTM-parametre, pixel og Conversions API. Alle tre, fordi ingen af dem alene er nok gennem en ejendomshandels salgsforløb.

Vurdér kanalen efter omkostningen pr. kvalificeret henvendelse, ikke klikraten. Brug også et langt attribueringsvindue. En, der klikker på et ChatGPT-kort i august og bestiller en fremvisningsrejse i november, vil stå i CRM som direkte trafik eller en brandsøgning, hvis du ikke mærkede den første kontakt og førte mærkningen videre. Lad CRM gemme kilden på kontakten, ikke kun på handlen.

Ads Manager viser eksponeringer, klik, omkostninger og konverteringer pr. kampagne, annoncegruppe og annonce med CSV-eksport. Forvent ingen søgetermsrapport. Den findes ikke, og det er den største enkelte forskel fra Google Ads i dag.

En fornuftig første måned

Uge ét. Én kampagne, to annoncegrupper, to annoncer i hver, dit indledende dagsbudget, målet Clicks og en pixel, der virker før lanceringen. Kontrollér, at annoncerne er godkendt og faktisk leveres.

Uge to. Lad det stå. Leveringen i betaversionen er ujævn, og fire dages data er ikke et sikkert beslutningsgrundlag.

Uge tre. Stop den annoncegruppe, der ikke har fået klik. Omskriv den svageste annonce. Udvid tippene for det, der virkede, med sprog, der beskriver situationen, frem for flere søgeordsvarianter.

Uge fire. Tæl henvendelser, ikke klik. Hvis omkostningen pr. kvalificeret henvendelse slår Google Ads, så fordobl dagsbudgettet, og kør en måned til. Har du klik, men ingen henvendelser, så se på landingssiden, før du giver kanalen skylden. Har du ingen af delene, så sæt på pause, og vend tilbage om et kvartal. Platformen ændrer sig hver måned.

Derfor er dette en midlertidig løsning

Dette er vigtigere end alle indstillingerne ovenfor.

Annoncen ligger under svaret. Anbefalingen ligger i svaret. Når en køber spørger ChatGPT, hvilken ejendomsmægler de skal vælge i Marbella, og modellen nævner tre virksomheder, er det et resultat, der er værd at opnå. Intet annoncebudget kan købe det. Navnene kommer fra det, modellen kan finde og bekræfte på det åbne net: hjemmesidens struktur og læsbarhed for crawlere, presseomtale, anmeldelser, kataloger og eksterne fortegnelser, ensartede virksomhedsoplysninger og indhold, der besvarer købernes reelle spørgsmål med deres egne ord.

Du lejer annoncepladsen. Du ejer kildehenvisningen. Annoncen forsvinder den dag, kortet udløber.

Der er en anden grund til, at betalt annoncering ikke kan være hele planen, især ved luksusboliger. Kun Free- og Go-brugere ser annoncer. Plus-, Pro- og Enterprise-abonnenter ser dem aldrig. Den, der betaler 20 £ om måneden for en bedre model, tilhører i gennemsnit netop den målgruppe, der køber en villa til 2 millioner €. De købere, du helst vil nå, kan strukturelt ikke nås med annoncer på denne platform. Organisk synlighed er den eneste vej til dem.

Arbejd derfor med begge dele i den rigtige rækkefølge. Annoncer køber tilstedeværelse i dag, mens arbejdet for at blive citeret vokser. Annoncedata fungerer også som research: de tip, der giver klik, fortæller, hvilke samtaler køberne faktisk har. De bliver indholdsplanen for det næste halve år. Det organiske arbejde med digital PR, ensartede virksomhedsoplysninger, strukturerede data, læsbare feeds og indhold om reelle køberspørgsmål tager tre til seks måneder at give effekt og bygger derefter videre på sig selv. At starte om seks måneder er at starte seks måneder for sent. Da har alle mæglervirksomheder på din kyststrækning fundet frem til det samme.

Tal med os

Propelos bygger hjemmesider med indbygget AI og AI-boligsøgning til ejendomsmæglere. Vi driver GEO- og AEO-programmer for ejendomsmæglere med det mål, at virksomhederne skal nævnes i AI-svar, ikke kun annoncere ved siden af dem.

Vil du vide, hvor du står, laver vi en gratis analyse af din AI-synlighed: hvilke spørgsmål konkurrenterne vises på, hvor du bruges som kilde, hvor du mangler, og hvad der bør rettes først. Analysen koster ikke noget.

Kontakt os, og fortæl, hvilket marked du sælger på.