Så ställer du in ChatGPT Ads för en mäklarbyrå

Måndagen den 24 augusti lanserades ChatGPT Ads i Spanien och 30 andra europeiska marknader. Den som använder gratisversionen eller Go ser nu sponsrade kort under svaren. I Storbritannien har annonsörer haft tillgång sedan juni och i USA sedan februari.

För en mäklarbyrå som säljer till internationella köpare är det första gången det går att betala för att synas i verktyget där köparna redan väljer områden, jämför byråer och tar reda på vad ett köp faktiskt innebär.

Jag har använt betaversionen av Ads Manager på ett fastighetskonto. Här går jag igenom vad plattformen gör, hur du ger en kampanj en rimlig chans och den viktigare frågan: hur betald annonsering passar ihop med det organiska arbete som avgör om ChatGPT rekommenderar dig utan betalning.

Vad ChatGPT-annonser egentligen är

Annonser visas som märkta kort under svaret. Bild till vänster, rubrik, en rad beskrivning och en länk till din webbplats. De ligger utanför svarstexten och ändrar inte vad ChatGPT säger. Om du har sett ett Best Buy-kort under en fråga om bärbara datorer känner du igen formatet.

Några saker att känna till innan du avsätter en budget:

• Bara användare av Free och Go ser annonser. Plus, Pro, Business, Enterprise och Education är annonsfria, liksom konton som OpenAI identifierar som tillhörande personer under 18 år.
• Annonser visas inte intill samtal om hälsa, psykisk hälsa eller politik. Politisk annonsering är helt förbjuden.
• Annonsörer får aldrig se samtal eller personuppgifter. Du får sammanställd resultatdata och inget mer.
• I EES och Schweiz är personlig målgruppsstyrning avstängd vid lanseringen och kräver samtycke. Matchningen i Europa bygger till en början på sammanhanget.

Två separata listor avgör om du kan annonsera. Den första gäller var företaget är registrerat och avgör om du kan öppna ett annonskonto. Den andra gäller var köparna finns och avgör vilka som kan se annonsen. Självbetjäningskonton öppnades marknad för marknad, från USA i maj till Storbritannien, Kanada, Australien, Nya Zeeland, Japan, Korea, Brasilien och Mexiko. För de 31 nya europeiska marknaderna gick tillgången först via OpenAI:s Ads Solutions-team, byråpartner och teknikpartner. Enligt OpenAI öppnar självbetjäning i Ads Manager i Indien den 1 september och i EES och Schweiz den 4 september.

I praktiken kunde en spansk byrå med ett brittiskt bolag öppna ett konto genom det från juni. Ett bolag som bara finns i Spanien kan öppna ett från den 4 september. Eftersom verifieringen via Persona sker i en löpande kö utan angiven handläggningstid kan skillnaden mellan att börja den fjärde och två veckor senare vara annonser i september eller först i oktober. Kontrollera fortfarande OpenAI:s dokumentation om tillgänglighet, eftersom den har ändrats ungefär varannan vecka sedan maj.

Kontostarten, innan du kommer till kampanjen

Kontot skapas på ads.openai.com och det tar längre tid än du tror. Börja därför en eller två veckor innan annonserna ska starta. Ha detta redo:

Företagsuppgifter. Registrerat företagsnamn, webbadress, branschkategori och en kvadratisk logotypfil. Logotypen blir favicon på varje annons och företagsnamnet visas som annonsörens namn på kortet. Alla som ser annonsen ser båda, så använd namnet köparna känner dig under och en logotyp som fungerar i litet format.

Kontoinställningar. Land, valuta och tidszon. De låses när du bekräftar och kan inte ändras senare. Ett brittiskt bolag som betalar i GBP behöver alltså ett annat konto än ett spanskt som betalar i EUR. Tänk igenom det nu om du kan behöva båda.

Företagsverifiering via Persona. OpenAI använder Persona, samma identitetstjänst som flera fintechbolag, för att bekräfta företagsnamn, registreringsnummer och adress. Kampanjer levereras inte innan det är klart. Granskningen ligger i en löpande kö utan publicerad handläggningstid. Annonsörer rapporterar allt från samma dag till ett par veckor. Vanliga hinder är ett företagsnamn i ansökan som inte stämmer med webbplatsen, en saknad branschkategori och överhoppade frågor i Persona-flödet.

Betalning. Du skapar en faktureringsprofil med företagsnamn, adress och fakturaadress för e-post och lägger sedan till ett kort. Kortet bör stå i företagets namn med en faktureringsadress i kontots land. Privatkort eller kort utgivna i ett annat land orsakar ofta problem. Banken visar vanligtvis en tillfällig reservation på omkring 100 USD när kortet verifieras. Det är en reservation, inte en debitering, och den släpps automatiskt, men kan synas på kontoutdraget i upp till en vecka. Själva annonseringen betalas i efterskott.

Är det värt det för en mäklarbyrå?

Argumentet för att testa nu är köpavsikt och tajming.

ChatGPT närmar sig en miljard användare per vecka. OpenAI:s egna siffror visar kommersiell avsikt i ungefär en femtedel av samtalen. Ingen öppnar ChatGPT för att bara bläddra. Man kommer med en fråga, och bostadsfrågor passar precis där: vilka områden som passar familjer med skolbarn, vad köpkostnaderna faktiskt blir, vilka byråer som säljer på ritning och om Estepona ger mer för pengarna än Marbella. Det är samtal där den korta listan formas. I Criteos sammanställda kunddata konverterar trafik från språkmodeller ungefär 1,5 gånger så bra som andra hänvisningskällor. Det stämmer med vad man kan vänta sig av någon mitt i ett beslut snarare än mitt i ett flöde.

Motargumentet är att det är en beta som beter sig som en beta. Rapporteringen är grov jämfört med Google Ads och saknar en söktermsrapport. Du kan alltså inte se vilka samtal som utlöste annonsen. Leveranstakten har varit ojämn och tidiga pilotannonsörer har klagat på att budgeten inte spenderats. Bostäder har långa säljcykler: ett klick i augusti kan bli en visning i november och ett avslut följande vår. Och du kan inte styra med exakt matchning, vilket jag återkommer till.

Min bedömning: avsätt en testbudget, inte en kanalväxling. Skälet att vara med nu är samma som gjorde Google Ads lönsamt tidigt 2003. Konkurrensen är liten, kostnaderna låga jämfört med var de lär ligga om ett år och lärdomarna bygger vidare på varandra.

Så är kontot uppbyggt

Tre nivåer, tillräckligt lika Google Ads för att du snabbt ska hitta rätt. Kampanjen innehåller mål, geografi, budget, datum och målgrupper. Annonsgruppen innehåller budgivning och sammanhang för målgruppsstyrningen. Annonsen innehåller annonsmaterialet.

— Förstora bilden

Om skärmbilderna i artikeln: de visar det riktiga Ads Manager-gränssnittet från ett verkligt konto. Namnen ”Real Estate campaign” och ”Ad group 1” är medvetet allmänna. Budgeten och exempelannonsen är platshållare, inte något jag kör. Ditt konto visar byråns namn och logotyp från kontostarten och din budget ska bygga på dina egna siffror. Allt nedan handlar om hur fälten fungerar, inte vad du ska skriva i dem.

En gemensam namngivning betalar sig redan vid den tredje kampanjen. Något som ES-Costa del Sol | Buyers | UK+IE | Clicks visar marknad, målgrupp, geografi och mål direkt i rapporttabellen.

Kampanjinställningar

— Förstora bilden

Mål: Objective. Clicks, CPM eller konverteringsoptimerad CPC. Börja med Clicks. Första månaden har du inte tillräckligt många konverteringar för att det optimerade alternativet ska lära sig något användbart. CPM är bara rimligt för en varumärkeskampanj med ett bestämt räckviddsmål.

Platser: Locations. Det här är var köparen befinner sig, inte var bostaden ligger. Den skillnaden är lätt att missa. En byrå på Costa del Sol bör rikta sig mot Storbritannien, Irland, Nederländerna, Belgien, Tyskland och Norden, plus Spanien för köpare som redan bor där. Skärmbilden visar Spanien och Storbritannien. Om 70 % av dina köpare är britter bör budgeten spegla det. Överväg en egen kampanj för Storbritannien så att den inte konkurrerar om budget med marknader som konverterar långsammare.

Målgruppsstyrningen är inte begränsad till hela länder. Du kan välja regioner och postnummer, vilket spelar större roll här än i de flesta branscher. ”Storbritannien” köper hela landet, medan de som faktiskt köper på Costa del Sol är koncentrerade till relativt få välbärgade postnummer. Börja på landsnivå för att samla data och smalna sedan av till de regioner och postnummer som ger förfrågningar.

Tillåtna plattformar: Eligible platforms. iOS-app, Android-app och webb. Börja med alla. När du har några hundra klick, kontrollera om apptrafiken beter sig annorlunda. Mobilsamtal kommer ofta tidigare i beslutsprocessen och det brukar märkas i andelen förfrågningar.

Landningssidans URL-parametrar: Landing page query parameters. Ange dem på kampanjnivå så ärvs de av annonsgrupper och annonser. Här behöver två saker hållas isär.

Först det plattformen tillhandahåller. De mallvärden som stöds är {campaign_id}, {ad_group_id}, {ad_id}, {ad_account_id} och {oppref}. Det är de enda dynamiska makrona. De ger ID:n, inte namn. {oppref} är OpenAI:s egen klickidentifierare och kommer i URL:en som oppref=, oavsett om du lägger till den själv.

Sedan det som redan händer utan dig. ChatGPT har lagt till utm_source=chatgpt.com i svarens länkar sedan mitten av 2025. En del av din inkommande trafik är alltså redan märkt så innan du spenderar något. Om du också sätter utm_source=chatgpt på annonserna hamnar betald och organisk trafik i samma kategori i GA4. Då tappar du den skillnad du mest behöver kunna se.

Bygg därför strängen med mallvärdena och använd ett källnamn som tydligt betyder betalt:

utm_source=chatgpt-ads&utm_medium=cpc&utm_campaign={campaign_id}&utm_content={ad_id}

Värdena för källa och medium är fasta texter du själv väljer, inte plattformsmakron. Gör ett riktigt testklick före lansering och kontrollera vad som faktiskt når servern. Single-page-appar och omdirigeringsregler är vanliga orsaker till förlorade URL-parametrar. Får du ordning på detta innan första pundet spenderas slipper du en lång diskussion senare om kanalen fungerade.

Anpassade målgrupper: Custom audiences. Ladda upp listor för inkludering eller exkludering. Självklara undantag för en byrå är aktuella säljare, tidigare köpare och personer som redan finns i CRM på budstadiet. Det finns ingen anledning att betala för att nå dem du redan pratar med.

Budget. Dagsbudget eller totalbudget i kontots valuta. Plattformen har ingen miniminivå, så beloppet måste du räkna fram själv. Siffran i skärmbilden är en platshållare, inte en rekommendation.

Räkna baklänges från klickkostnaden. Tidigt rapporterade CPC-priser har legat runt 3 $ till 5 $, och lägre bud har haft svårt att ge någon leverans alls. Dela ditt dagsbelopp med fem så får du ungefär hur många klick du köper. Volymen ska räcka för att två veckor ger ett läsbart mönster i stället för brus. För de flesta byråer betyder det några hundra pund över testet snarare än några tiotal. Börja medvetet litet, bevisa kostnaden per förfrågan och skala sedan. En stor budget på en betaplattform utan konverteringshistorik är ett sätt att spendera pengarna innan du har lärt dig något.

Konverteringshändelse: Conversion event. Lägg till en via pixeln eller Conversions API. För en byrå är det en värderingsförfrågan eller visningsförfrågan som räknas. Ett besök på en objektsida lockar eftersom volymen ser bättre ut, men det styr systemet mot dem som tittar runt i stället för dem som köper.

Annonsgrupper och kontextledtrådar

— Förstora bilden

Budstrategi: Bid strategy. Maximize results låter systemet justera bud inom budgeten. Manual: Max CPC sätter ett tak. Börja med Maximize results utan konverteringshistorik. Byt till manuellt när du vet vad en förfrågan är värd och kan räkna bakåt från din avslutsgrad.

Kontextledtrådar: Context hints. Det här fältet gör mest arbete i hela kontot. Gränssnittet säger uttryckligen att ledtrådarna vägleder matchning och inte är exakta målgruppsregler. OpenAI väger dem tillsammans med annonstext och landningssida mot det pågående samtalet. Du beskriver samtalen du vill synas intill.

Exemplet i skärmbilden är enkelt: marbella real estate agents, luxury property marbella, recommended marbella estate agents. Tre korta, sökordsliknande fraser, vilket känns naturligt om du kommer från Google Ads. Det fungerar och är en bra början.

Men utrymmet kan ge mer om du beskriver köparens situation i stället för orden personen kan tänkas skriva. Jämför med:

Personer som undersöker köp av en andra bostad på Costa del Sol, jämför Marbella med Estepona och Sotogrande, frågar vilken mäklare de ska välja i Marbella, undrar över köpkostnader, NIE-nummer och notarieförfarandet vid bostadsköp i Spanien, samt brittiska och irländska köpare som flyttar till södra Spanien.

Längre, situationsbaserat och skrivet som du skulle beskriva samtalet för en kollega. Systemet tolkar i stället för att bara matcha, och då ger detta betydligt mer att arbeta med.

Dela annonsgrupper efter köparens situation snarare än sökordstema. Tre eller fyra räcker gott med en startbudget:

1. Köpare som flyttar, familjer, skolor och uppehållsrätt
2. Köpare av en andra bostad eller semesterbostad
3. Investeringar på ritning och i nyproduktion
4. Säljare som söker en värdering

Varje grupp får egna ledtrådar, eget annonsmaterial och egen landningssida. Fler än fyra på en liten budget gör att ingen får tillräckligt.

Skriva annonsen

— Förstora bilden

Du får 50 tecken för rubriken, 100 för beskrivningen, en bild och en länk.

Gränssnittet varnar för att text kan kapas i vissa placeringar. I exemplet syns varningen redan vid en beskrivning på 68 tecken. Se gränserna som utrymme, inte som mål. Skriv de första 40 tecknen så att de fungerar på egen hand.

Förhandsvisningen hämtar annonsörens namn och favicon direkt från annonskontot. Därför står det ”Real Estate” på kortet i skärmbilden. I ett riktigt konto kommer de från företagsnamnet och logotypen du angav vid starten. De betyder mycket för varumärket på kortet, så kontrollera båda i kontoinställningarna innan du publicerar.

Om annonsmaterialet:

• Liggande bild, ett tydligt motiv, ingen text ovanpå. Bilden visas liten. En terrass med havsutsikt fungerar bättre än en planritning, logotyp eller ett kollage varje gång.
• Svara på nästa fråga i stället för att ropa. Den som nyss frågat vilka byråer som finns i Marbella behöver inte ”Lyxvillor till salu”. Personen behöver skälet att välja dig: erfarenheten på plats, utbudets storlek eller om du hanterar juridiken.
• Skicka klicket till en sida som fortsätter samtalet. En startsida tvingar besökaren att börja om, och där försvinner mycket av klickets värde. Om annonsgruppen gäller köpare som flyttar bör landningssidan vara din flyttguide med ett kontaktformulär.

Alla annonser granskas före leverans. Räkna med att statuskolumnen står på Not serving en tid efter att du sparat. Det är normalt.

Mät på rätt sätt

UTM-parametrar, pixel och Conversions API. Alla tre, eftersom inget av dem ensamt räcker genom en bostadsaffärs säljcykel.

Bedöm kanalen på kostnad per kvalificerad förfrågan, inte klickfrekvens. Använd också ett långt attribueringsfönster. Den som klickar på ett ChatGPT-kort i augusti och bokar en visningsresa i november kommer att synas i CRM som direkttrafik eller en varumärkessökning om du inte märkte första kontakten och förde märkningen vidare till posten. Låt CRM spara källan på kontakten, inte bara på affären.

Ads Manager visar visningar, klick, kostnader och konverteringar per kampanj, annonsgrupp och annons, med CSV-export. Vänta dig ingen söktermsrapport. Den finns inte, och det är den största enskilda luckan jämfört med Google Ads i dag.

En rimlig första månad

Vecka ett. En kampanj, två annonsgrupper, två annonser i varje, din inledande dagsbudget, målet Clicks och en pixel som fungerar före starten. Kontrollera att annonserna är godkända och faktiskt levereras.

Vecka två. Låt det vara. Leveransen i betan är ojämn och fyra dagars data ger inget säkert beslutsunderlag.

Vecka tre. Stoppa annonsgruppen som inte gett klick. Skriv om den svagaste annonsen. Utöka ledtrådarna för det som fungerade med språk som beskriver situationen, inte fler sökordsvarianter.

Vecka fyra. Räkna förfrågningar, inte klick. Om kostnaden per kvalificerad förfrågan slår Google Ads, dubbla dagsbudgeten och kör en månad till. Har du klick men inga förfrågningar, granska landningssidan innan du skyller på kanalen. Har du ingetdera, pausa och återkom om ett kvartal. Plattformen förändras varje månad.

Varför detta är en tillfällig lösning

Det här är viktigare än alla inställningar ovan.

Annonsen ligger under svaret. Rekommendationen finns i svaret. När en köpare frågar ChatGPT vilken mäklare de ska välja i Marbella och modellen nämner tre byråer är det ett värdefullt resultat som ingen annonsbudget kan köpa. Namnen kommer från det modellen kan hitta och bekräfta på den öppna webben: webbplatsens struktur och läsbarhet för sökrobotar, pressbevakning, omdömen, kataloger och externa listningar, konsekventa företagsuppgifter och innehåll som svarar på köparnas verkliga frågor med deras egna ord.

Annonsplatsen hyr du. Källhänvisningen äger du. Annonsen försvinner den dag kortet löper ut.

Det finns ett andra skäl till att betalt inte kan vara hela planen, särskilt för lyxbostäder. Bara Free- och Go-användare ser annonser. Plus-, Pro- och Enterprise-abonnenter ser dem aldrig. Den som betalar 20 £ i månaden för en bättre modell tillhör i genomsnitt just den målgrupp som köper en villa för 2 miljoner €. De köpare du helst vill nå är strukturellt onåbara genom annonser på den här plattformen. Organisk synlighet är den enda vägen till dem.

Arbeta därför med båda i rätt följd. Annonser köper närvaro i dag medan arbetet för att bli citerad växer. Annonsdata fungerar också som undersökning: ledtrådarna som ger klick visar vilka samtal köparna faktiskt har. De blir din innehållsplan för nästa halvår. Det organiska arbetet med digital PR, konsekventa företagsuppgifter, strukturerade data, läsbara flöden och innehåll kring verkliga köparfrågor tar tre till sex månader att ge effekt och bygger sedan vidare på sig självt. Att börja om sex månader är att börja sex månader för sent. Då har varje byrå på din kuststräcka kommit fram till samma sak.

Prata med oss

Propelos bygger webbplatser med inbyggd AI och AI-bostadssök för mäklarbyråer. Vi driver GEO- och AEO-program för mäklarbyråer med målet att byråer ska nämnas i AI-svar, inte bara annonsera bredvid dem.

Vill du veta var du står gör vi en kostnadsfri granskning av din AI-synlighet: vilka frågor konkurrenterna syns för, var du anges som källa, var du saknas och vad som behöver åtgärdas först. Granskningen kostar inget.

Hör av dig och berätta vilken marknad du säljer på.