ChatGPT Ads instellen voor een makelaarskantoor

Op maandag 24 augustus ging ChatGPT Ads live in Spanje en 30 andere Europese markten. Wie de gratis versie of het Go-abonnement gebruikt, ziet nu gesponsorde kaarten onder de antwoorden. Adverteerders in het Verenigd Koninkrijk hebben die mogelijkheid sinds juni, in de VS sinds februari.

Voor een makelaarskantoor dat aan internationale kopers verkoopt, is dit de eerste mogelijkheid om betaald zichtbaar te zijn in het hulpmiddel waarmee je kopers al gebieden selecteren, makelaars vergelijken en uitzoeken wat een aankoop werkelijk inhoudt.

Ik gebruik de Ads Manager-bèta voor een vastgoedaccount. Hieronder lees je wat het platform doet, hoe je een campagne een kans geeft en vooral hoe betaald adverteren past naast het organische werk dat bepaalt of ChatGPT je aanbeveelt zonder daarvoor betaald te krijgen.

Wat ChatGPT-advertenties precies zijn

Advertenties verschijnen als herkenbaar gemarkeerde kaart onder het antwoord. Links een afbeelding, daarnaast een titel, één regel beschrijving en een link naar je website. Ze staan buiten de antwoordtekst en veranderen niet wat ChatGPT zegt. Heb je ooit een Best Buy-kaart onder een vraag over laptops gezien, dan ken je het formaat.

Enkele punten om te kennen voordat je budget vrijmaakt:

• Alleen Free- en Go-gebruikers zien advertenties. Plus-, Pro-, Business-, Enterprise- en Education-accounts zijn advertentievrij, net als accounts waarvan OpenAI vaststelt dat ze van gebruikers onder de 18 zijn.
• Er worden geen advertenties getoond bij gesprekken over gezondheid, mentale gezondheid of politiek. Politieke advertenties zijn helemaal niet toegestaan.
• Adverteerders zien nooit gesprekken of persoonsgegevens. Je krijgt alleen samengevoegde prestatiegegevens.
• In de EER en Zwitserland staat gepersonaliseerde targeting bij de introductie uit en is die afhankelijk van toestemming. Europese advertentiematching is om te beginnen contextueel.

Twee afzonderlijke lijsten bepalen of je kunt adverteren. De eerste betreft waar je bedrijf is geregistreerd: die bepaalt of je een adverteerdersaccount kunt openen. De tweede betreft waar je kopers zijn: die bepaalt wie de advertentie kan zien. Zelfbedieningsaccounts kwamen per markt beschikbaar, vanaf de VS in mei en vervolgens het Verenigd Koninkrijk, Canada, Australië, Nieuw-Zeeland, Japan, Korea, Brazilië en Mexico. Voor de 31 nieuwe Europese markten liep de eerste toegang via het Ads Solutions-team van OpenAI, bureaupartners en technologiepartners. OpenAI heeft aangekondigd dat zelfbediening in Ads Manager op 1 september India bereikt en op 4 september de EER en Zwitserland.

In de praktijk kon een Spaans kantoor met een Britse rechtspersoon sinds juni via die rechtspersoon een account openen. Een uitsluitend Spaanse rechtspersoon kan dat vanaf 4 september. Omdat de verificatie via Persona in een doorlopende wachtrij staat zonder gepubliceerde doorlooptijd, kan starten op de vierde in plaats van twee weken later het verschil maken tussen advertenties in september of in oktober. Controleer de beschikbaarheidsdocumentatie van OpenAI, want die is sinds mei ongeveer elke twee weken veranderd.

Accountinrichting, voordat je aan een campagne begint

Je maakt het account aan via ads.openai.com. Dat duurt langer dan je verwacht, dus begin één of twee weken voordat je advertenties live moeten. Zorg dat je het volgende klaar hebt:

Bedrijfsgegevens. Je officiële geregistreerde bedrijfsnaam, websiteadres, sectorindeling en een vierkant logobestand. Dat logo wordt het favicon op elke advertentie. De opgegeven bedrijfsnaam verschijnt als adverteerdersnaam op de kaart. Iedereen die je advertentie ziet, ziet beide. Gebruik daarom de handelsnaam die kopers kennen en een logo dat klein goed leesbaar is.

Accountinstellingen. Land, valuta en tijdzone. Na bevestiging staan deze vast en kun je ze niet meer veranderen. Een Britse rechtspersoon die in GBP afrekent, heeft dus een ander account dan een Spaanse die in EUR afrekent. Denk daar nu over na als je beide wilt gebruiken.

Bedrijfsverificatie via Persona. OpenAI gebruikt Persona, dezelfde identiteitsdienst die verschillende fintechbedrijven gebruiken, om je geregistreerde bedrijfsnaam, registratienummer en adres te bevestigen. Campagnes worden pas vertoond nadat dit is afgerond. De beoordeling werkt met een doorlopende wachtrij zonder gepubliceerde doorlooptijd. Adverteerders melden wachttijden van dezelfde dag tot enkele weken. Veelvoorkomende problemen zijn een bedrijfsnaam in de aanvraag die niet overeenkomt met de website, een ontbrekende sectorindeling en overgeslagen vragen bij Persona.

Facturatie. Je maakt een factuurprofiel met bedrijfsnaam, adres en factuurmailadres en voegt daarna een betaalkaart toe. De kaart hoort op naam van het bedrijf te staan, met een factuuradres in het land van het account. Een persoonlijke kaart of een kaart uit een ander land geeft vaak problemen. Bij het toevoegen toont je bank doorgaans een tijdelijke autorisatie van ongeveer 100 USD terwijl de kaart wordt gecontroleerd. Dat is een reservering, geen afschrijving. Die vervalt automatisch, maar kan tot een week zichtbaar blijven op je afschrift. De advertentiekosten zelf worden achteraf afgerekend.

Is het de moeite waard voor een makelaarskantoor?

De redenen om nu te testen zijn koopintentie en timing.

ChatGPT nadert een miljard wekelijkse gebruikers. Volgens OpenAI zelf toont ongeveer een vijfde van de gesprekken commerciële intentie. Niemand opent ChatGPT om wat rond te bladeren. Mensen komen met een vraag, en vastgoedvragen passen daar precies bij: welke gebieden geschikt zijn voor een gezin met schoolgaande kinderen, wat de aankoopkosten werkelijk bedragen, welke makelaars nieuwbouw op plan aanbieden en of Estepona meer waar voor je geld biedt dan Marbella. In zulke gesprekken ontstaat de shortlist. Volgens de samengevoegde klantgegevens van Criteo converteert verkeer via LLM’s ongeveer 1,5 keer zo goed als verkeer via andere verwijzende bronnen. Dat past bij iemand die een beslissing neemt in plaats van alleen te scrollen.

Het tegenargument is dat dit een bèta is en zich ook zo gedraagt. De rapportage is grof vergeleken met Google Ads. Er is geen zoektermenrapport, dus je ziet niet welke gesprekken je advertentie activeerden. De uitlevering verliep onregelmatig; vroege proefadverteerders klaagden dat hun budget niet werd besteed. Vastgoed heeft een lange cyclus: een klik in augustus kan een bezichtiging in november zijn en een overdracht in het volgende voorjaar. Bovendien heb je geen controle via exacte zoekwoordovereenkomsten. Daar kom ik op terug.

Mijn inschatting: reserveer testbudget, verschuif niet je hele kanaalstrategie. Nu instappen heeft dezelfde reden als vroeg beginnen met Google Ads in 2003. Er is weinig concurrentie, de kosten zijn laag vergeleken met waar ze over een jaar zullen liggen en wat je leert bouwt zich op.

Hoe het account is opgebouwd

Er zijn drie niveaus. Ze lijken genoeg op Google Ads om snel je weg te vinden. De campagne bevat doel, geografie, budget, datums en doelgroepen. De advertentiegroep bevat biedingen en targetingcontext. De advertentie bevat de creatieve uitwerking.

— Afbeelding vergroten

Een opmerking over de screenshots: ze tonen de echte Ads Manager-interface, vastgelegd vanuit een echt account. De namen zijn bewust algemeen, “Real Estate campaign” en “Ad group 1”. Het budgetbedrag en de voorbeeldadvertentie zijn illustraties en geen campagne die ik draai. In jouw account staan de kantoornaam en het logo uit de accountinrichting. Je budget moet op je eigen cijfers zijn gebaseerd, niet op de mijne. Alles hieronder gaat over hoe de velden werken, niet over wat je letterlijk moet invullen.

Een vaste naamgeving betaalt zich bij de derde campagne al terug. Met iets als ES-Costa del Sol | Buyers | UK+IE | Clicks zie je markt, doelgroep, geografie en doel in één oogopslag in de rapportagetabel.

Campagne-instellingen

— Afbeelding vergroten

Doel. Clicks, CPM of op conversies geoptimaliseerde CPC. Begin met Clicks. In de eerste maand heb je niet genoeg conversies om de geoptimaliseerde optie iets bruikbaars te laten leren. Inkopen op CPM is alleen logisch voor een merkcampagne met een vast bereikdoel.

Locaties. Dit is waar de koper zich bevindt, niet waar de woning staat. Dat onderscheid gaat vaak mis. Een kantoor aan de Costa del Sol hoort zich te richten op het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Nederland, België, Duitsland en Scandinavië, plus Spanje voor kopers die er al wonen. Op het screenshot zijn Spanje en het Verenigd Koninkrijk geselecteerd. Bestaat je klantenbestand voor 70% uit Britse kopers, stem je budget daarop af. Overweeg een aparte Britse campagne, zodat die niet om budget concurreert met markten die langzamer converteren.

Targeting beperkt zich niet tot hele landen. Je kunt ook regio’s en postcodes kiezen. Dat telt in deze sector meer dan in veel andere. Met “het Verenigd Koninkrijk” koop je bereik in het hele land, terwijl kopers aan de Costa del Sol relatief sterk geconcentreerd zijn in een beperkt aantal welvarende postcodegebieden. Begin op landniveau om gegevens te verzamelen en beperk je daarna tot de regio’s en postcodes die aanvragen opleveren.

Beschikbare platforms. iOS-app, Android-app en web. Laat aanvankelijk alle platforms aanstaan. Kijk na enkele honderden klikken of appverkeer zich anders gedraagt. Mobiele gesprekken bevinden zich vaak eerder in het koopproces en dat zie je meestal terug in het aanvraagpercentage.

Queryparameters voor de landingspagina. Stel deze op campagneniveau in, zodat advertentiegroepen en advertenties ze overnemen. Twee zaken worden hier vaak door elkaar gehaald.

Ten eerste wat het platform biedt. De ondersteunde sjabloonwaarden zijn {campaign_id}, {ad_group_id}, {ad_id}, {ad_account_id} en {oppref}. Dit zijn de enige beschikbare dynamische macro’s. Ze geven ID’s terug, geen namen. {oppref} is OpenAI’s eigen klikidentificatie en verschijnt als oppref= in het adres, ook als je die niet zelf toevoegt.

Ten tweede wat al zonder jouw tussenkomst gebeurt. ChatGPT voegt sinds medio 2025 utm_source=chatgpt.com toe aan links in antwoorden. Een deel van je inkomende verkeer draagt dat label dus al voordat je iets uitgeeft. Zet je ook utm_source=chatgpt op je advertenties, dan belanden betaald en organisch verkeer in dezelfde groep in GA4. Je kunt ze dan niet meer onderscheiden, terwijl je dat juist moet weten.

Bouw de tekenreeks daarom met de sjabloonwaarden en kies een bronlabel dat onmiskenbaar betaald verkeer aangeeft:

utm_source=chatgpt-ads&utm_medium=cpc&utm_campaign={campaign_id}&utm_content={ad_id}

De bron- en mediumwaarden zijn vaste tekst die je zelf kiest, geen platformmacro’s. Wat je ook kiest, voer vóór de start een echte testklik uit en controleer wat je server bereikt. Single-page-apps en doorverwijsregels zijn vaak de oorzaak van verloren queryparameters. Als je dit regelt voordat de eerste pond is uitgegeven, voorkom je later een lange discussie over de werking van het kanaal.

Aangepaste doelgroepen. Upload lijsten om mensen op te nemen of uit te sluiten. Voor een kantoor liggen huidige verkopers, eerdere kopers en iedereen die in je CRM al in de biedingsfase zit voor de hand als uitsluitingen. Je hoeft niet te betalen om mensen te bereiken met wie je al praat.

Budget. Een dagbudget of totaalbudget, in de valuta van je account. Het platform kent geen minimum. Je bepaalt het bedrag dus zelf. Het bedrag op het screenshot is een voorbeeld, geen aanbeveling.

Reken terug vanuit de klikkosten. Vroege gemelde CPC’s lagen rond $3 tot $5. Lagere biedingen kregen nauwelijks vertoningen. Deel je gekozen dagbudget door vijf om ongeveer te zien hoeveel klikken je koopt. Je wilt genoeg volume om na twee weken een herkenbaar patroon te zien in plaats van ruis. Voor de meeste kantoren betekent dat enkele honderden ponden voor de test, geen enkele tientallen. Begin bewust klein, bewijs de kosten per aanvraag en schaal dan op. Zwaar inzetten op een bètaplatform zonder conversiehistorie is een manier om je budget uit te geven voordat je er iets van hebt geleerd.

Conversiegebeurtenis. Voeg er één toe via de pixel of de Conversions API. Voor een kantoor telt een waardebepalingsaanvraag of een aanvraag voor een bezichtiging. Een bekeken woningdetailpagina is verleidelijk omdat het volume er beter uitziet, maar daarmee stuur je het systeem naar kijkers in plaats van kopers.

Advertentiegroepen en context hints

— Afbeelding vergroten

Biedstrategie. Met Maximize results past het systeem biedingen binnen je budget aan. Manual: Max CPC geeft je een bovengrens. Begin met Maximize results zolang je geen conversiehistorie hebt. Stap over op handmatig zodra je weet wat een aanvraag waard is en kunt terugrekenen vanuit je verkooppercentage.

Context hints. Dit veld doet het meeste werk in het hele account. De interface vermeldt expliciet dat hints de matching sturen en geen regels voor exacte targeting zijn. OpenAI weegt ze samen met je advertentietekst en landingspagina af tegen het lopende gesprek. Je beschrijft naast welke gesprekken je wilt verschijnen.

Het voorbeeld op het screenshot is eenvoudig: marbella real estate agents, luxury property marbella, recommended marbella estate agents. Drie korte zinnen in de vorm van zoekwoorden, een logische reflex als je van Google Ads komt. Dat werkt en is een prima begin.

Je kunt meer uit het veld halen door de situatie van de koper te beschrijven in plaats van de woorden die die mogelijk typt. Vergelijk het met:

Mensen die de aankoop van een tweede woning aan de Costa del Sol onderzoeken, Marbella vergelijken met Estepona en Sotogrande, vragen welke makelaar ze in Marbella moeten kiezen, vragen stellen over aankoopkosten, NIE-nummers en het notariële proces bij een woningaankoop in Spanje, Britse en Ierse kopers die naar Zuid-Spanje verhuizen.

Langer, gericht op de situatie en geschreven zoals je het gesprek aan een collega zou beschrijven. Omdat het systeem interpreteert in plaats van exacte woorden te matchen, geef je het zo veel meer om mee te werken.

Verdeel advertentiegroepen op basis van de koperssituatie in plaats van het zoekwoordthema. Drie of vier is ruim voldoende bij een startbudget:

1. Kopers die verhuizen, gezinnen, scholen en verblijfsrecht
2. Kopers van tweede woningen en vakantiewoningen
3. Investeringen in nieuwbouw en woningen op plan
4. Verkopers die een waardebepaling zoeken

Elke groep krijgt eigen hints, eigen advertentiemateriaal en een eigen landingspagina. Met meer dan vier groepen op een klein budget krijgt geen ervan genoeg.

De advertentie schrijven

— Afbeelding vergroten

Je krijgt 50 tekens voor de titel, 100 voor de beschrijving, één afbeelding en één link.

De interface waarschuwt dat tekst op sommige plekken kan worden afgekapt. In het voorbeeld verschijnt die waarschuwing bij een beschrijving van 68 tekens. Zie de limieten als ruime bovengrenzen, niet als doelen. Schrijf de eerste 40 tekens zo dat ze op zichzelf kunnen staan.

Het voorbeeld haalt de adverteerdersnaam en het favicon rechtstreeks uit het advertentieaccount. Daarom staat op de kaart in het screenshot “Real Estate”. In een live account komen die uit de bedrijfsnaam en het logo die je bij de accountinrichting opgaf. Ze bepalen sterk hoe je merk op de kaart overkomt. Controleer dus beide in de accountinstellingen voordat je iets live zet.

Voor het advertentiemateriaal:

• Een liggende afbeelding, één duidelijk onderwerp, geen tekst eroverheen. Het beeld wordt klein getoond. Een terras met zeezicht presteert steeds beter dan een plattegrond, logo of collage.
• Beantwoord de volgende vraag in plaats van te schreeuwen. Iemand die net heeft gevraagd welke makelaars in Marbella actief zijn, heeft geen behoefte aan “Luxe villa’s te koop”. Die wil weten waarom hij jou moet kiezen: jaren lokale ervaring, omvang van je aanbod, of je de juridische kant regelt.
• Stuur de klik naar een pagina die het gesprek voortzet. Op een homepage moet de bezoeker opnieuw beginnen. Daar gaat het grootste deel van de klikwaarde verloren. Richt de advertentiegroep zich op verhuizende kopers, gebruik dan je verhuisgids met een aanvraagformulier als landingspagina.

Elke advertentie wordt beoordeeld voordat die wordt vertoond. Verwacht dus dat de status na opslaan even op Not serving blijft staan. Dat is normaal.

Goed meten

UTM’s, de pixel én de Conversions API. Alle drie, want geen daarvan kan afzonderlijk de hele verkoopcyclus in vastgoed volgen.

Beoordeel het kanaal op kosten per gekwalificeerde aanvraag, niet op doorklikpercentage. Kies bovendien een lange attributieperiode. Iemand die in augustus op een ChatGPT-kaart klikt en in november een bezichtigingsreis boekt, verschijnt in je CRM als direct bezoek of merkzoekopdracht, tenzij je bij het eerste contact een bronlabel vastlegde en dat meenam naar het klantrecord. Laat je CRM de bron bij de contactpersoon opslaan, niet alleen bij de transactie.

Ads Manager geeft vertoningen, klikken, uitgaven en conversies per campagne, advertentiegroep en advertentie, met CSV-export. Verwacht geen zoektermenrapport. Dat bestaat niet en is momenteel het grootste afzonderlijke verschil met Google Ads.

Een verstandige eerste maand

Week één. Eén campagne, twee advertentiegroepen, elk met twee advertenties, je startdagbudget, het doel Clicks en een werkende pixel vóór de start. Controleer of de advertenties zijn goedgekeurd en daadwerkelijk worden vertoond.

Week twee. Laat het draaien. De uitlevering in de bèta is onregelmatig. Vier dagen gegevens geven je nog geen bruikbare basis voor ingrepen.

Week drie. Stop de advertentiegroep die geen klikken heeft opgeleverd. Herschrijf de zwakste advertentie. Breid de hints uit van wat wel werkte, met taal over de situatie in plaats van meer zoekwoordvarianten.

Week vier. Tel aanvragen, geen klikken. Zijn de kosten per gekwalificeerde aanvraag lager dan bij Google Ads, verdubbel dan het dagbudget en draai nog een maand. Heb je klikken maar geen aanvragen, kijk dan eerst naar de landingspagina voordat je het kanaal de schuld geeft. Heb je geen van beide, pauzeer dan en bekijk het over een kwartaal opnieuw. Het platform verandert maandelijks.

Waarom dit een tussenoplossing is

Dit is het deel dat zwaarder weegt dan alle instellingen hierboven.

De advertentie staat onder het antwoord. De aanbeveling staat ín het antwoord. Wanneer een koper ChatGPT vraagt welke makelaar hij in Marbella moet kiezen en het model drie kantoren noemt, is dat het gewenste resultaat. Geen advertentiebudget kan dat kopen. Die namen komen voort uit wat het model op het openbare web kan vinden en bevestigen: de structuur van je website en hoe goed een crawler die kan lezen, je persaandacht, je reviews, je aanwezigheid in bedrijvengidsen en vermeldingen door derden, de consistentie van je bedrijfsgegevens en of je content de echte kopersvragen beantwoordt in de woorden waarin ze worden gesteld.

Je huurt de advertentieplek. De bronvermelding is van jou. De advertentie verdwijnt op de dag dat de kaart verloopt.

Er is nog een reden waarom betaald adverteren niet het hele plan kan zijn. Bij luxe vastgoed weegt die nog zwaarder. Alleen Free- en Go-gebruikers zien advertenties. Plus-, Pro- en Enterprise-abonnees zien ze nooit. Iemand die £20 per maand betaalt voor een beter model, behoort gemiddeld juist tot de doelgroep die een villa van € 2 mln koopt. De kopers die je het liefst wilt bereiken, zijn via advertenties op dit platform structureel onbereikbaar. Organische zichtbaarheid is de enige route naar hen.

Doe daarom beide, in volgorde. Advertenties geven je vandaag aanwezigheid terwijl je aan bronvermeldingen bouwt. De advertentiegegevens dienen tegelijk als onderzoek: context hints die klikken opleveren, laten zien welke gesprekken je kopers werkelijk voeren. Dat vormt je contentbriefing voor de komende zes maanden. Het organische werk, digitale PR, consistente bedrijfsidentiteit, gestructureerde gegevens, feeds die modellen kunnen lezen en content rond echte kopersvragen, heeft drie tot zes maanden nodig om zichtbaar te worden en bouwt daarna door. Over zes maanden beginnen betekent zes maanden te laat beginnen. Tegen die tijd heeft elk kantoor aan jouw kuststrook hetzelfde bedacht.

Praat met ons

Propelos bouwt websites met AI als uitgangspunt en AI-zoeken voor makelaarskantoren. We voeren GEO- en AEO-programma’s voor makelaarskantoren uit om kantoren in AI-antwoorden genoemd te krijgen in plaats van ernaast te adverteren.

Wil je weten waar je nu staat, dan voeren we een gratis AI-zichtbaarheidsaudit uit voor je kantoor: bij welke prompts je concurrenten verschijnen, waar je wordt geciteerd en waar je ontbreekt, en wat als eerste moet worden aangepakt. De audit kost niets.

Neem contact op en vertel ons in welke markt je verkoopt.