Slik setter du opp ChatGPT Ads for eiendomsmeglere

Mandag 24. august ble ChatGPT Ads lansert i Spania og 30 andre europeiske markeder. Alle på gratisnivået eller Go-abonnementet ser nå sponsede kort under svarene. Annonsører i Storbritannia har hatt tilgang siden juni, og i USA siden februar.

For et meglerforetak som selger til internasjonale kjøpere, er dette første gang det er mulig å betale for å bli synlig i verktøyet kjøperne allerede bruker til å velge områder, sammenligne meglere og finne ut hva et kjøp faktisk innebærer.

Jeg har brukt betaversjonen av Ads Manager på en eiendomskonto. Her går jeg gjennom hva plattformen gjør, hvordan du setter opp en kampanje som har en rimelig sjanse, og det viktigere spørsmålet: hvordan betalt annonsering passer sammen med det organiske arbeidet som avgjør om ChatGPT anbefaler deg uten betaling.

Hva ChatGPT-annonser faktisk er

Annonser vises som merkede kort under svaret. Bilde til venstre, overskrift, én linje med beskrivelse og en lenke til nettsiden din. De ligger utenfor svarteksten og endrer ikke det ChatGPT sier. Har du sett et Best Buy-kort under et spørsmål om bærbare datamaskiner, kjenner du formatet.

Noen ting det er greit å vite før du setter av et budsjett:

• Bare Free- og Go-brukere ser annonser. Plus-, Pro-, Business-, Enterprise- og Education-kontoer er reklamefrie, og det samme gjelder kontoer OpenAI identifiserer som tilhørende personer under 18 år.
• Annonser vises ikke ved samtaler om helse, psykisk helse eller politikk. Politisk annonsering er ikke tillatt i det hele tatt.
• Annonsører får aldri se samtaler eller personopplysninger. Du får samlede resultatdata, ikke noe mer.
• I EØS og Sveits er personlig målretting slått av ved lansering og krever samtykke. I Europa bygger matchingen i starten på sammenhengen.

To separate lister avgjør om du kan annonsere. Den første gjelder hvor virksomheten er registrert, og avgjør om du kan åpne en annonsørkonto. Den andre gjelder hvor kjøperne er, og avgjør hvem som kan se annonsen. Selvbetjente kontoer åpnet marked for marked, fra USA i mai til Storbritannia, Canada, Australia, New Zealand, Japan, Korea, Brasil og Mexico. For de 31 nye europeiske markedene gikk tilgangen først gjennom OpenAIs Ads Solutions-team, byråpartnere og teknologipartnere. OpenAI har opplyst at selvbetjening i Ads Manager åpner i India 1. september og i EØS og Sveits 4. september.

I praksis kunne et spansk meglerforetak med et britisk selskap åpne en konto gjennom det fra juni. Et selskap som bare er registrert i Spania, kan åpne en fra 4. september. Fordi verifiseringen gjennom Persona står i en løpende kø uten oppgitt behandlingstid, kan forskjellen mellom å starte den fjerde og to uker senere være annonser i september eller først i oktober. Følg fortsatt med på OpenAIs dokumentasjon om tilgjengelighet, siden den har endret seg omtrent annenhver uke siden mai.

Kontooppsettet, før du kommer til kampanjen

Kontoen opprettes på ads.openai.com, og det tar lenger tid enn du tror. Start derfor en uke eller to før annonsene skal gå. Ha dette klart:

Virksomhetsopplysninger. Registrert selskapsnavn, nettadresse, bransjekategori og en kvadratisk logofil. Logoen blir favicon på hver annonse, og selskapsnavnet du oppgir, vises som annonsørnavn på kortet. Alle som ser annonsen, ser begge deler. Bruk derfor navnet kjøperne kjenner deg under og en logo som fungerer i lite format.

Kontoinnstillinger. Land, valuta og tidssone. De låses når du bekrefter, og kan ikke endres senere. Et britisk selskap som betaler i GBP, trenger derfor en annen konto enn et spansk som betaler i EUR. Tenk gjennom det nå hvis du kan få behov for begge.

Virksomhetsverifisering gjennom Persona. OpenAI bruker Persona, den samme identitetstjenesten som flere fintech-selskaper, til å bekrefte registrert navn, organisasjonsnummer og adresse. Kampanjer leveres ikke før dette er ferdig. Gjennomgangen står i en løpende kø uten publisert behandlingstid, og annonsører rapporterer alt fra samme dag til et par uker. Vanlige hindre er et selskapsnavn i søknaden som ikke stemmer med nettsiden, manglende bransjekategori og spørsmål som ble hoppet over i Persona.

Betaling. Du oppretter en faktureringsprofil med selskapsnavn, adresse og e-postadresse for fakturaer, og legger deretter til et kort. Kortet bør stå i selskapets navn og ha fakturaadresse i kontolandet. Privatkort eller kort utstedt i et annet land skaper ofte problemer. Banken viser vanligvis en midlertidig reservasjon på rundt 100 USD når kortet verifiseres. Det er en reservasjon, ikke en belastning, og den oppheves automatisk, men kan vises på kontoutskriften i opptil en uke. Selve annonseringen betales etterskuddsvis.

Er det verdt det for et meglerforetak?

Argumentet for å teste nå er kjøpshensikt og tidspunkt.

ChatGPT nærmer seg en milliard ukentlige brukere. OpenAIs egne tall viser kommersiell hensikt i rundt en femtedel av samtalene. Ingen åpner ChatGPT bare for å bla. De kommer med et spørsmål, og boligspørsmål passer godt: hvilke områder som passer en familie med skolebarn, hva kjøpskostnadene faktisk blir, hvilke meglere som selger på prospekt, og om Estepona gir mer for pengene enn Marbella. Det er samtaler der utvalget snevres inn. I Criteos samlede kundedata konverterer trafikk fra språkmodeller rundt 1,5 ganger så godt som andre henvisningskilder. Det stemmer med det man kan vente av noen som er midt i en beslutning, ikke midt i en nyhetsstrøm.

Motargumentet er at dette er en beta som oppfører seg som en beta. Rapporteringen er grov sammenlignet med Google Ads og mangler en søketermrapport. Du kan derfor ikke se hvilke samtaler som utløste annonsen. Leveringen har vært ujevn, og tidlige pilotannonsører har klaget over at budsjettet ikke ble brukt. Boliger har lange salgsløp: et klikk i august kan bli en visning i november og et salg neste vår. Og du kan ikke styre med eksakt samsvar, noe jeg kommer tilbake til.

Min vurdering: sett av et testbudsjett, ikke bytt kanal. Grunnen til å være med nå er den samme som gjorde Google Ads lønnsomt tidlig i 2003. Konkurransen er liten, kostnadene lave sammenlignet med der de trolig er om et år, og læringen bygger videre på seg selv.

Slik er kontoen bygget opp

Tre nivåer, som ligner nok på Google Ads til at du raskt finner frem. Kampanjen inneholder mål, geografi, budsjett, datoer og målgrupper. Annonsegruppen inneholder budgivning og målrettingskontekst. Annonsen inneholder annonsemateriellet.

— Forstørr bildet

Om skjermbildene i artikkelen: de viser det faktiske Ads Manager-grensesnittet fra en ekte konto. Navnene «Real Estate campaign» og «Ad group 1» er bevisst generelle. Budsjettallet og eksempelannonsen er plassholdere, ikke noe jeg kjører. Din konto viser foretakets navn og logo fra konto-oppsettet, og budsjettet skal bygge på dine egne tall. Alt nedenfor handler om hvordan feltene fungerer, ikke hva du skal skrive i dem.

En fast navnestandard lønner seg allerede ved den tredje kampanjen. Noe som ES-Costa del Sol | Buyers | UK+IE | Clicks viser marked, målgruppe, geografi og mål med ett blikk i rapporttabellen.

Kampanjeinnstillinger

— Forstørr bildet

Mål: Objective. Clicks, CPM eller konverteringsoptimalisert CPC. Start med Clicks. Den første måneden har du ikke nok konverteringer til at det optimaliserte alternativet lærer noe nyttig. CPM gir bare mening for en merkevarekampanje med et definert mål for rekkevidde.

Steder: Locations. Dette er hvor kjøperen befinner seg, ikke hvor boligen ligger. Forskjellen er lett å overse. Et foretak på Costa del Sol bør rette seg mot Storbritannia, Irland, Nederland, Belgia, Tyskland og Norden, pluss Spania for kjøpere som allerede bor der. Skjermbildet viser Spania og Storbritannia. Hvis 70 % av kjøperne dine er britiske, bør budsjettet gjenspeile det. Vurder en egen kampanje for Storbritannia, slik at den ikke konkurrerer om budsjett med markeder som konverterer saktere.

Målrettingen er ikke begrenset til hele land. Du kan velge regioner og postnumre, og det har større betydning her enn i de fleste bransjer. «Storbritannia» kjøper hele landet, mens de som faktisk kjøper på Costa del Sol, er konsentrert i forholdsvis få velstående postnummerområder. Start på landsnivå for å samle data, og snevr så inn til regionene og postnumrene som gir henvendelser.

Tillatte plattformer: Eligible platforms. iOS-app, Android-app og nettleser. Start med alle plattformer. Når du har noen hundre klikk, sjekk om apptrafikken oppfører seg annerledes. Mobilsamtaler kommer ofte tidligere i beslutningsprosessen, og det merkes gjerne på andelen henvendelser.

Landingssidens URL-parametere: Landing page query parameters. Legg dem inn på kampanjenivå, så arves de av annonsegrupper og annonser. Her må to ting holdes fra hverandre.

Først det plattformen gir deg. De støttede malverdiene er {campaign_id}, {ad_group_id}, {ad_id}, {ad_account_id} og {oppref}. Dette er de eneste dynamiske makroene. De gir ID-er, ikke navn. {oppref} er OpenAIs egen klikkidentifikator og kommer i URL-en som oppref=, uansett om du legger den til selv.

Så det som allerede skjer uten at du gjør noe. ChatGPT har lagt til utm_source=chatgpt.com i svarlenkene siden midten av 2025. En del av trafikken inn er derfor merket slik før du har brukt penger. Setter du også utm_source=chatgpt på annonsene, havner betalt og organisk trafikk i samme kategori i GA4. Da mister du muligheten til å skille dem, nettopp det du trenger mest.

Bygg derfor strengen med malverdiene, og bruk et kildenavn som tydelig betyr betalt:

utm_source=chatgpt-ads&utm_medium=cpc&utm_campaign={campaign_id}&utm_content={ad_id}

Verdiene for kilde og medium er fast tekst du velger selv, ikke plattformmakroer. Gjør et ekte testklikk før lansering og se hva som faktisk når serveren. Apper med én side og omdirigeringsregler er vanlige årsaker til tapte URL-parametere. Får du dette riktig før det første pundet brukes, slipper du en lang diskusjon senere om kanalen fungerte.

Tilpassede målgrupper: Custom audiences. Last opp lister for inkludering eller ekskludering. Naturlige unntak for et meglerforetak er nåværende selgere, tidligere kjøpere og personer som allerede er på budstadiet i CRM-systemet. Det er ingen grunn til å betale for å nå dem du allerede snakker med.

Budsjett. Dagsbudsjett eller totalbudsjett i kontovalutaen. Plattformen har ingen minimumsgrense, så beløpet må du regne ut selv. Tallet i skjermbildet er en plassholder, ikke en anbefaling.

Regn baklengs fra klikkprisen. Tidlige rapporterte CPC-priser har ligget rundt 3 $ til 5 $, og lavere bud har hatt problemer med å gi levering i det hele tatt. Del dagsbeløpet på fem, så får du omtrent antallet klikk du kjøper. Volumet bør være stort nok til at to uker gir et lesbart mønster fremfor støy. For de fleste foretak betyr det noen hundre pund gjennom testen, ikke noen få titalls. Start bevisst smått, dokumenter kostnaden per henvendelse og skaler deretter. Et stort budsjett på en betaplattform uten konverteringshistorikk er en måte å bruke opp pengene før du har lært noe.

Konverteringshendelse: Conversion event. Legg til en via pikselen eller Conversions API. For et meglerforetak er det en forespørsel om verdivurdering eller visning som teller. Et besøk på en boligside frister fordi volumet ser bedre ut, men det styrer systemet mot dem som kikker fremfor dem som kjøper.

Annonsegrupper og konteksthint

— Forstørr bildet

Budstrategi: Bid strategy. Maximize results lar systemet justere bud innenfor budsjettet. Manual: Max CPC setter et tak. Start med Maximize results mens du mangler konverteringshistorikk. Gå over til manuelt når du vet hva en henvendelse er verdt og kan regne bakover fra andelen som blir til salg.

Konteksthint: Context hints. Dette feltet gjør mest av arbeidet i hele kontoen. Grensesnittet sier uttrykkelig at hintene veileder matchingen og ikke er eksakte målrettingsregler. OpenAI vurderer dem sammen med annonsetekst og landingsside opp mot den pågående samtalen. Du beskriver samtalene du vil bli synlig ved.

Eksemplet i skjermbildet er enkelt: marbella real estate agents, luxury property marbella, recommended marbella estate agents. Tre korte, søkeordlignende fraser, som føles naturlig hvis du kommer fra Google Ads. Det fungerer og er et fint utgangspunkt.

Men plassen gir flere muligheter hvis du beskriver kjøperens situasjon fremfor ordene vedkommende kan tenkes å skrive. Sammenlign med:

Personer som undersøker kjøp av en ekstra bolig på Costa del Sol, sammenligner Marbella med Estepona og Sotogrande, spør hvilken eiendomsmegler de skal velge i Marbella, lurer på kjøpskostnader, NIE-numre og notarialprosessen ved boligkjøp i Spania, samt britiske og irske kjøpere som flytter til Sør-Spania.

Lengre, situasjonsbasert og skrevet slik du ville forklart samtalen til en kollega. Systemet tolker fremfor bare å matche, og da gir dette betydelig mer å arbeide med.

Del annonsegruppene etter kjøpersituasjon fremfor søkeordtema. Tre eller fire holder lenge med et startbudsjett:

1. Kjøpere som flytter, familier, skoler og oppholdsrett
2. Kjøpere av ekstra bolig eller fritidsbolig
3. Investering i prosjekter og nybygg
4. Selgere som ønsker verdivurdering

Hver gruppe får egne hint, eget annonsemateriell og egen landingsside. Flere enn fire på et lite budsjett betyr at ingen får nok.

Slik skriver du annonsen

— Forstørr bildet

Du får 50 tegn til overskriften, 100 til beskrivelsen, ett bilde og én lenke.

Grensesnittet advarer om at tekst kan bli avkortet i enkelte plasseringer. I eksemplet vises advarselen allerede ved en beskrivelse på 68 tegn. Se grensene som plass du har, ikke mål du skal nå. Skriv de første 40 tegnene slik at de fungerer alene.

Forhåndsvisningen henter annonsørnavn og favicon direkte fra annonsekontoen. Derfor står det «Real Estate» på kortet i skjermbildet. I en aktiv konto kommer de fra selskapsnavnet og logoen du oppga ved oppstart. De betyr mye for merkevaren på kortet, så sjekk begge i kontoinnstillingene før du publiserer.

Om annonsemateriellet:

• Liggende bilde, ett tydelig motiv, ingen tekst oppå. Bildet vises i lite format. En terrasse med sjøutsikt slår en plantegning, en logo eller en kollasj hver gang.
• Svar på neste spørsmål fremfor å rope. En som nettopp har spurt hvilke meglere som finnes i Marbella, trenger ikke «Luksusvillaer til salgs». Personen trenger grunnen til å velge deg: erfaringen på stedet, størrelsen på porteføljen eller om du håndterer det juridiske.
• Send klikket til en side som fortsetter samtalen. En forside tvinger den besøkende til å starte på nytt, og der går mye av klikkets verdi tapt. Hvis annonsegruppen gjelder kjøpere som flytter, bør landingssiden være flytteguiden din med et kontaktskjema.

Alle annonser gjennomgås før levering. Regn med at statuskolonnen står på Not serving en stund etter at du har lagret. Det er normalt.

Mål på riktig måte

UTM-parametere, piksel og Conversions API. Alle tre, fordi ingen av dem alene er nok gjennom en eiendomshandels salgsløp.

Vurder kanalen etter kostnad per kvalifisert henvendelse, ikke klikkrate. Bruk også et langt attribusjonsvindu. En som klikker på et ChatGPT-kort i august og bestiller visningsreise i november, vil vises i CRM som direkte trafikk eller et merkevaresøk hvis du ikke merket første kontakt og tok merkingen videre. La CRM lagre kilden på kontakten, ikke bare på avtalen.

Ads Manager viser visninger, klikk, kostnader og konverteringer per kampanje, annonsegruppe og annonse, med CSV-eksport. Ikke forvent en søketermrapport. Den finnes ikke, og det er den største enkeltforskjellen fra Google Ads i dag.

En fornuftig første måned

Uke én. Én kampanje, to annonsegrupper, to annonser i hver, det innledende dagsbudsjettet, målet Clicks og en piksel som virker før lansering. Kontroller at annonsene er godkjent og faktisk leveres.

Uke to. La det stå. Leveringen i betaversjonen er ujevn, og fire dagers data gir ikke et godt beslutningsgrunnlag.

Uke tre. Stopp annonsegruppen som ikke har fått klikk. Skriv om den svakeste annonsen. Utvid hintene for det som fungerte, med språk som beskriver situasjonen fremfor flere søkeordvarianter.

Uke fire. Tell henvendelser, ikke klikk. Hvis kostnaden per kvalifisert henvendelse slår Google Ads, dobler du dagsbudsjettet og kjører en måned til. Har du klikk, men ingen henvendelser, se på landingssiden før du skylder på kanalen. Har du ingen av delene, sett på pause og kom tilbake om et kvartal. Plattformen endrer seg hver måned.

Derfor er dette en midlertidig løsning

Dette er viktigere enn alle innstillingene ovenfor.

Annonsen ligger under svaret. Anbefalingen ligger i svaret. Når en kjøper spør ChatGPT hvilken eiendomsmegler de skal velge i Marbella, og modellen nevner tre foretak, er det resultatet det er verdt å oppnå. Ingen annonsebruk kan kjøpe det. Navnene kommer fra det modellen kan finne og bekrefte på det åpne nettet: nettsidens struktur og lesbarhet for søkemotorroboter, presseomtale, anmeldelser, kataloger og eksterne oppføringer, konsistente virksomhetsopplysninger og innhold som svarer på kjøpernes faktiske spørsmål med deres egne ord.

Du leier annonseplassen. Du eier kildehenvisningen. Annonsen forsvinner den dagen kortet utløper.

Det finnes en annen grunn til at betalt annonsering ikke kan være hele planen, særlig for luksusboliger. Bare Free- og Go-brukere ser annonser. Plus-, Pro- og Enterprise-abonnenter ser dem aldri. Den som betaler 20 £ i måneden for en bedre modell, tilhører i gjennomsnitt nettopp målgruppen som kjøper en villa til 2 millioner €. Kjøperne du helst vil nå, kan strukturelt ikke nås med annonser på denne plattformen. Organisk synlighet er den eneste veien til dem.

Arbeid derfor med begge deler, i riktig rekkefølge. Annonser kjøper tilstedeværelse i dag mens arbeidet for å bli sitert vokser. Annonsedata fungerer også som research: hintene som gir klikk, forteller hvilke samtaler kjøperne faktisk har. De blir innholdsplanen for neste halvår. Det organiske arbeidet med digital PR, konsistente virksomhetsopplysninger, strukturerte data, lesbare feeder og innhold om ekte kjøperspørsmål tar tre til seks måneder å gi effekt og bygger deretter videre på seg selv. Å starte om seks måneder er å starte seks måneder for sent. Da har alle meglerforetak langs kyststrekningen din kommet frem til det samme.

Snakk med oss

Propelos bygger nettsider med innebygd KI og KI-boligsøk for eiendomsmeglere. Vi driver GEO- og AEO-programmer for eiendomsmeglere med mål om at foretakene skal nevnes i KI-svar, ikke bare annonsere ved siden av dem.

Vil du vite hvor du står, gjør vi en gratis analyse av KI-synligheten din: hvilke spørsmål konkurrentene vises for, hvor du brukes som kilde, hvor du mangler og hva som bør rettes først. Analysen koster ingenting.

Ta kontakt og fortell hvilket marked du selger i.